Che cosa sono e come funzionano le aste immobiliari?

Le aste immobiliari costituiscono una delle strade migliori per acquistare un immobile ad un prezzo agevolato. Vediamo che cosa sono e come funzionano.
del 29/09/20 - di Cristian Frialdi

Un'asta immobiliare (o asta giudiziaria) è una particolare attività processuale che si tiene presso l'ufficio aste giudiziarie dei tribunali, e attraverso cui il Giudice dell'Esecuzione, a seguito di un'esecuzione immobiliare o di un fallimento, dispone la vendita forzata di uno o più immobili di proprietà dell'esecutato o del fallito, al fine di ottenere una liquidità con la quale soddisfare i creditori.

Tutti possono partecipare, tranne il debitore. Inoltre, per partecipare, non è necessaria l'assistenza di un legale o di altro professionista.

Possono prendere parte alle aste sia le persone fisiche che le società.

Se a partecipare è un privato cittadino, deve fare richiesta di partecipazione in carta bollata in cancelleria del Tribunale che ha affisso l'avviso.

Se si tratta di una società, la domanda di partecipazione va sottoscritta e presentata dal legale rappresentante. Alla domanda deve essere allegato anche il certificato di iscrizione al Registro delle imprese e i documenti da cui risultano i poteri del legale rappresentante.

Acquistare tramite aste immobiliari è conveniente. Il prezzo dell'immobile viene stimato da un perito del Tribunale e si pagano solo gli oneri fiscali e le eventuali agevolazioni di Legge.

La sola condizione da rispettare è effettuare il saldo del prezzo entro un limite di tempo: solitamente da un minimo di 60 ad un massimo di 120 giorni.

Le spese da sostenere sono le seguenti:

- Pagamento di un deposito cauzionale tra il 10% e il 20% dell'offerta, che verrà restituita se alla fine non ci si aggiudica l'immobile.
- Spese accessorie relative ad imposte e delegato alla vendita ossia colui che viene incaricato dal Tribunale per tutte le attività burocratiche legate alla messa in asta.
- Se il precedente proprietario non ha pagato le spese condominiali, l'acquirente è tenuto a pagarle al suo posto per l'anno in corso e quello precedente.
- A queste spese potrebbero essere aggiunte anche quelle per la sanatoria urbanistica e catastale, nel caso di difformità catastali o abusi edilizi.

Non si pagano oneri notarili o di mediazione.

Non appena il prezzo viene saldato, il Giudice trasferisce la proprietà all’acquirente con decreto di trasferimento e il Tribunale provvede a trascrivere nei registri immobiliari.

Le aste prevedono anche la cancellazione di ipoteche e pignoramenti, se presenti.

Le aste giudiziarie possono avvenire secondo due modalità: con incanto e senza incanto.

ASTE IMMOBILIARI CON INCANTO

Affinché possa avere luogo l'aggiudicazione è necessario che venga effettuata almeno un'offerta in aumento rispetto al prezzo base o successivamente ribassato, e ciascuna offerta in aumento all'incanto dovrà essere pari all'importo indicato espressamente in ordinanza.

Nei 10 giorni successivi all'incanto chiunque può formulare un'offerta di acquisto che dovrà superare di almeno un quinto il valore raggiunto nell'incanto. L'aggiudicazione diventa definitiva trascorsi i 10 giorni.

In caso di aggiudicazione l'offerente è tenuto al versamento del saldo prezzo e degli oneri, diritti e spese di vendita nel termine indicato in offerta, ovvero, entro sessanta giorni dalla aggiudicazione definitiva.

ASTE IMMOBILIARI SENZA INCANTO

I partecipanti devono presentare le offerte d'acquisto in busta chiusa entro le ore 12 del giorno lavorativo anteriore alla vendita.

Sulla busta non dovrà essere apposta alcuna indicazione da parte dell'offerente. L'offerta è segreta ed irrevocabile e dovrà contenere: il cognome, il nome, il luogo e la data di nascita, codice fiscale, domicilio, stato civile, recapito telefonico del soggetto cui andrà intestato l'immobile (non sarà possibile intestare l'immobile a soggetto diverso da quello che sottoscrive l'offerta), i dati identificativi del bene per il quale l'offerta è proposta, l'indicazione del prezzo offerto, che non potrà essere inferiore al prezzo minimo indicato nell'avviso di vendita, l'espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima.

In caso di presenza di più offerte valide si procede alla gara sulla base della offerta più alta. Il bene verrà aggiudicato definitivamente a chi avrà effettuato il rilancio più alto, la cui entità dovrà essere conforme a quanto espressamente indicato in ordinanza.

In caso di aggiudicazione l'offerente è tenuto al versamento del saldo prezzo e degli oneri, diritti e spese di vendita nel termine indicati in ordinanza.

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