Guida all'acquisto del Mutuo Casa

I passi da compiere per acquistare casa sono numerosi e richiedono semplici ma particolari conoscenze. Di seguito potrete trovare una guida pratica che vi illustrerà con semplicità tutti i meccanismi e le pratiche da svolgere per acuistare velocemente e senza pensieri la vostra casa dei sogni.
del 17/02/12 - di Vittorio Zenardi

- La compravendita
Per essere concretamente effettuata la compravendita si deve compiere l’atto pubblico di vendita (il cosiddetto "rogito") stipulato dal notaio. Spesso però questo passo è preceduto dalla "proposta irrevocabile di acquisto": un’offerta con cui il compratore si impegna ad acquistare l’immobile entro un determinato termine e ad un determinato prezzo (che risulta in questo modo "bloccato"), versando al venditore un importo a titolo di acconto.

- Il compromesso
Il compromesso può essere considerato giustamente la parte fondamentale della trattativa, visto che consiste in un contratto preliminare in cui entrambe le parti si impegnano a stipulare entro una certa data l’atto pubblico di compravendita. In questo contesto è bene prevedere tutte quelle indicazioni che permettano di chiarire ogni elemento dell’accordo: l’indicazione del bene (con relative piantine dettagliate), il prezzo e l’elenco di eventuali lavori o beni accessori inclusi nel prezzo, i termini e le modalità di pagamento, la data di consegna dell’immobile e le penali previste in caso di ritardi, la data prevista per la firma del rogito, la dichiarazione dell’assenza di ipoteche e di altri vincoli, la dichiarazione della regolarità della casa rispetto alla normativa edilizia e urbanistica. Al momento della sottoscrizione del compromesso, viene in genere versata una somma al venditore, che può essere a titolo di "acconto" o di "caparra.

- La caparra
Innanzitutto la caparra va distinta dall'acconto che è semplicemente un anticipo sul prezzo da pagare, che deve essere restituito se la compravendita non viene definita. Gli importi che vengono versati a titolo di caparra confirmatoria, hanno lo scopo di sanzionare eventuali inadempimenti del compratore o del venditore: così, se dopo il versamento della caparra il compratore recede dall’impegno di acquistare l’immobile, il venditore è autorizzato a trattenere l’importo versato, mentre se è il venditore a recedere dall’impegno di vendere, dovrà versare alla controparte il doppio della caparra ricevuta.

- Il rogito
Per rogito si intende il contratto ufficiale. Trattandosi di beni immobili, questo contratto deve essere stipulato obbligatoriamente davanti a un notaio (la cui scelta spetta sempre all’acquirente), nella forma di atto pubblico. In esso, il venditore deve, tra l’altro, garantire l’assenza di vizi (cioè di difetti dell’immobile tali da renderlo inadatta all’uso o da diminuirne sensibilmente il valore) e di evizione (dal fatto cioè che la casa risulti appartenere ad altri o che altri possano vantare su di essa diritti di ogni genere).

- Il mutuo
Praticamente il Mutuo è un prestito definito tale dall'articolo 1813 del codice civile. Quando il mutuo viene richiesto ad una banca, a un istituto di credito o a una società finanziaria per l'acquisto o la ristrutturazione di un immobile, si parla di "credito fondiario": in questo caso, il finanziamento si estende su un periodo di tempo medio-lungo, è garantito da un'ipoteca di 1° grado (generalmente sullo stesso immobile oggetto dell'acquisto) e prevede un rimborso rateale.

-Percentuale massima finanziabile
Di norma, vengono accesi mutui per un importo pari al massimo all'80% del valore dell'immobile. A questo proposito, anche se in taluni casi e con la prestazione di garanzie aggiuntive è possibile ottenere mutui per il 100% del valore della casa, è importante evitare di "fare il passo più lungo della gamba", assumendo un impegno compatibile con il normale regime di vita familiare.

Tipologie di tassi
La scelta del tipo di tasso di interesse, che permette di identificare diverse formule:
Tasso fisso
Tasso variabile (legato all’euribor)
Tasso variabile (legato al Tasso Ufficiale di Sconto BCE)
Tasso variabile a rate costanti
Tasso variabile con CAP
Tasso variabile a rimborso flessibile
Tasso misto (fisso e variabile)
Non esiste, tra tutti questi, una formula migliore o in assoluto più conveniente delle altre: molto dipende dalle caratteristiche individuali, dalle aspettative future e dalle esigenze specifiche. Per questo motivo, gli istituti di credito più innovativi dispongono di soluzioni che offrono un notevole grado di elasticità e che permettono di adeguarsi al meglio alle necessità del singolo cliente. Esiste anche la possibilità di non effettuare una scelta definitiva tra tasso fisso e variabile: i mutui a tasso misto permettono infatti di costruire una serie di soluzioni intermedie.

Lo spread
Nei mutui, il tasso di interesse si modifica secondo l'andamento di determinati indici economici; l'interesse applicato dalla banca è il risultato di due componenti: il "parametro di riferimento" (Euribor, IRS o TUS BCE), e lo "spread", cioè una percentuale aggiuntiva applicata dalla banca, che varia da un istituto all'altro. In altri termini, il parametro di riferimento rappresenta il "costo" a cui la banca acquista il denaro, mentre lo spread è di fatto la sua percentuale di guadagno.

- Costi del mutuo
Esiste il "Codice di Condotta Europeo sui Mutui Casa", sottoscritto dalla quasi totalità delle banche, che prevede l'utilizzo di moduli standard (i cosiddetti Esis - European Standardised Information Sheet) facilmente confrontabili tra loro e completi di tutte le caratteristiche del mutuo.
Tra i dati esposti figura l'ISC, Indicatore Sintetico di Costo (quello che fino a poco tempo fa era denominato Taeg), che misura (in percentuale sull'ammontare del prestito) il costo effettivamente sostenuto per il finanziamento: al tasso di interesse applicato sono cioè sommate le principali spese accessorie, come le spese di istruttoria e apertura della pratica e le eventuali spese di riscossione dei rimborsi e incasso delle rate, escluse quelle per imposte e tasse.

- Il piano di ammortamento
Un'ulteriore caratteristica del mutuo è il programma di rimborso del prestito, chiamato "piano di ammortamento", con cui viene definita la frequenza e il metodo di calcolo delle singole rate, stabilendo quale parte dell'importo complessivo deve essere considerata come rimborso del capitale e quale invece come pagamento degli interessi.

- Documenti da presentare
Le richieste della banca riguardano tre precise categorie informative. La prima comprende quanto serve a identificare con precisione il richiedente e il suo nucleo familiare: documento d’identità, codice fiscale, certificato di residenza, stato di famiglia, copia del provvedimento del tribunale nel caso di separazione o divorzio. Nella seconda categoria, particolarmente importante per il successivo processo di valutazione, è invece compreso quanto può essere utile a definire la situazione reddituale del richiedente; nel caso di lavoratori dipendenti, cedolino dello stipendio, copia del modello utilizzato per la dichiarazione dei redditi - CUD, 730 o "Unico" - e una dichiarazione del datore di lavoro che attesti l’anzianità di servizio del dipendente; nel caso di lavoratori autonomi, copia del modello "Unico" degli ultimi anni, estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (CCIAA) e l’eventuale certificato di iscrizione a un albo professionale. Inoltre è sempre necessaria una copia dell’ estratto conto bancario degli ultimi 3 mesi. La terza categoria, infine, riguarda le caratteristiche dell’immobile sul quale il mutuo dovrà essere concesso: un aspetto di grande rilevanza, dal momento che sarà proprio il bene (e quindi il suo effettivo valore) a costituire la garanzia della banca sulle somme date a mutuo; da questo punto di vista la documentazione comprende l’atto di provenienza dell’immobile, la planimetria con l’indicazione delle eventuali pertinenze (box, cantine, solai...) dell’immobile, il certificato di abitabilità, nonché una copia del preliminare di compravendita o "compromesso".

- Il notaio
Per legge, il contratto di mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico, davanti a un notaio, che assume il ruolo di garante della regolarità di tutte le condizioni previste dal contratto e che rilascia, al termine di tutte le operazioni necessarie, una copia del relativo atto notarile (l’originale resta invece presso il notaio stesso). La scelta del notaio spetta all’acquirente.

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