Guida alla gestione degli affitti brevi

Hai un appartamento da mettere in affitto? Decidere se affittare il tuo appartamento a breve termine su una piattaforma come Airbnb o se cercare inquilini a lungo termine può essere una scelta difficile.
del 08/04/21 - di Cristian Frialdi

Da un lato, puoi aspettarti un numero di richieste più alto con gli affitti a breve termine, tuttavia, si tratta spesso di affitti stagionali e, soprattutto, la gestione degli affitti a breve termine richiede un certo coinvolgimento nella gestione da parte del proprietario.

Le persone si aspettano un servizio eccellente ed un esperienza di qualità quando affittano un appartamento su Airbnb. Dopotutto, sono in vacanza, e una recensione negativa può causare un danno drastico al tuo business.

Quindi, prima di creare i tuoi account su Airbnb, Booking o Homeaway, devi porti alcune domande:

- Hai tempo a sufficienza per offrire un servizio che possa considerarsi eccezionale?
- Vivi vicino al tuo appartamento?
- Sei contattabile a qualsiasi ora?
- L'appartamento si trova vicino a una popolare meta turistica?
- La tua proprietà è adatta allo smart working?
- È provvista di WiFi?
- È arredata, ben tenuta e pulita?

Una volta deciso che la tua proprietà e il tuo stile di investimento sono adatti all'affitto a breve termine, eccoti alcuni suggerimenti per gestire un appartamento su Airbnb e piattaforme simili.

1) STUDIA LA DISCIPLINA FISCALE

Essere un proprietario comporta alcune normative fiscali vantaggiose. Tuttavia, non conoscere la legge, potrebbe portarti a ricevere delle sanzioni.

Ai sensi della legge n.50/2017, gli affitti brevi non devono avere una durata superiore ai 30 giorni. Dunque non può essere ritenuto affitto di breve durata il contratto stipulato con un conduttore e rinnovato in modo da superare i 30 giorni nell’arco di un anno.

Non tutti i contratti di locazione di breve durata, però, possono essere ritenuti locazioni brevi. La normativa vigente stabilisce infatti che il contratto sia stipulato tra persone fisiche e che la locazione avvenga per meri fini residenziali. Sono escluse quindi le locazioni che rientrano nell'esercizio di impresa ed immobili che non si trovino sul territorio italiano.

2) UN SERVIZIO ECCEZIONALE È IL CUORE DEL TUO BUSINESS

La prima regola degli affitti per le vacanze è che un affitto a breve termine vive e muore in base alle recensioni che riceve. Le recensioni negative vedranno aumentare i giorni vacanti e diminuire l'importo giornaliero che puoi addebitare.

Cose semplici, come consigli sulle cose da fare nelle vicinanze, i migliori eventi locali, i migliori ristoranti e una mappa con l'indicazione del supermercato più vicino, aiuteranno i tuoi ospiti a godersi meglio il soggiorno.

Inoltre, un piccolo regalo di benvenuto è un'altra cosa che i migliori host includono nel servizio. Può trattarsi di cibo, oppure una guida turistica con un biglietto allegato.

3) TIENI D'OCCHIO LE SPESE

Ricordati che avrai le utenze da pagare, le spese di pulizia, i costi di manutenzione e possibili imprevisti. E non dimenticare che le piattaforme come Airbnb chiedono la loro quota per il servizio.

Ogni spesa deve essere contabilizzata e deve avere una motivazione razionale.

Immagina di dover spiegare ogni singola spesa a un partner commerciale. Un giorno, lui ti viene a chiedere perchè hai speso 500 Euro per lenzuola e cuscini. Come la metti?

Sebbene tu voglia offrire ai tuoi ospiti un alto livello di esperienza, dovresti bilanciarlo attentamente con il tuo reddito per ottenere un flusso di cassa positivo.

Ricordati che il tuo obiettivo è guadagnare.

4) MANTIENI L'APPARTAMENTO IN BUONE CONDIZIONI

Questo punto sembrerebbe abbastanza semplice. Ma analizziamo comunque uno scenario... sarà divertente.

"Stai andando in vacanza. Sei emozionato perchè è la prima volta che riesci a partire con la tua famiglia dopo numerosi mesi di lockdown. Inoltre, l'Airbnb che hai prenotato, dalle immagini, sembra davvero fantastico.
Guidi per qualche ora con i bambini che chiacchierano e fanno chiasso sul sedile posteriore della macchina.
Finalmente, Google Maps ti porta a destinazione. C'è una cassetta di sicurezza con le chiavi. La apri, entri in casa e una sensazione di depressione ti colpisce allo stomaco.
La tua famiglia entra dopo di te e il chiacchiericcio eccitato che è durato per ore si attenua in un silenzio minaccioso.
La mancanza di pulizia e il disordine di questo appartamento hanno, senza dubbio, rovinato la tua vacanza.
La rabbia prende il posto della depressioni. Decidi che farai tutto il possibile per assicurarti che questo non accada a un altro vacanziere entusiasta.
Ora la tua missione, il tuo unico scopo, è quello di descrivere tutta la tua rabbia in una lunga recensione.
Ma non basta. Contatti anche Airbnb per lamentarti del cattivo stato dell'appartamento che hai affittato."

Non credere che si tratti di un esempio estremo. Ci sono molti casi come questo.

Penso di aver chiarito il punto a sufficienza: mantieni la proprietà pulita e in ordine, oppure subisci l'ira degli ospiti scontenti (e di Airbnb in seconDa battuta).

5) ADDEBITA TARIFFE COMPETITIVE

Stabilire il prezzo dell'affitto di un appartamento è sempre una sfida. Molte cose possono determinare l'importo dell'affitto: i servizi, la posizione, la metratura e altro ancora.

Per determinare l'importo da addebitare potrebbero essere necessari un pò di tentativi ed errori e potrebbe anche essere necessario modificare il prezzo a seconda della stagione.

Ti consigliamo di fare alcune ricerche di mercato complete. Guarda le proprietà simili alla tua pubblicate sul tuo stesso portale (Airbnb in questo caso) e utilizza le loro tariffe come linea guida.

6) LE FOTOGRAFIE SONO ESSENZIALI!

Avere ottime fotografie è fondamentale. Vale la pena usare una buona macchina fotografica, con il grandangolare, o anche assumere un fotografo professionista se necessario.

Ecco solo tre statistiche che dimostrano quanto sia importante avere fotografie di qualità:

- Il 60% delle persone fa clic su un appartamento solo se è presente un immagine.
- Le pagine con molte immagini ottengono il 94% di visualizzazioni in più.
- Gli ospiti trascorrono il 60% del loro tempo nella ricerca di proprietà guardando le immagini.

Assicurati di avere delle buone fotografie per mostrare al meglio i punti di forza della tua proprietà.

7) UTILIZZA UN SOFTWARE PER LA GESTIONE DEGLI IMMOBILI

Puoi affidare la gestione del tuo appartamento in affitto a una società professionale.

Le società di gestione affitti turistici utilizzano piattaforme software che automatizzano le infinite funzioni di tipo burocratico, la sincronizzazione con i più importanti canali di prenotazione online (come Airbnb, HomeAway, Booking o Trivago), la gestione contabile e la domotica.

In questo modo non dovrai pensarci di persona, ma potrai concentrarti sull’accoglienza degli ospiti e l’espansione del suo business.

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